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  Habitação

Portabilidade de financiamento imobiliário pode gerar economia de R$ 90 mil

 

 

 Chegou o momento de os mutuários que contrataram um crédito antes de 2016, quando a taxa Selic estava em dois dígitos, renegociarem redução dos juros com o banco;

 

“É o melhor momento para optar pela portabilidade”, recomenda a advogada Daniele Akamine.

  
Quando o governo autorizou a portabilidade do crédito imobiliário a qualquer pessoa que tivesse uma casa ou apartamento financiados, os empresários da construção civil comemoraram a boa notícia para o setor. Mas bastaram alguns meses naquele ano de 2014 para perceberem que a medida foi em vão, já que não fazia sentido o consumidor trocar de instituição financeira quando as taxas de juros subiam em todos os bancos.
 
Foi preciso esperar quatro anos para que a opção pela portabilidade, finalmente, passasse a valer a pena para os mutuários. Hoje, após sucessivas quedas na Selic, aqueles que assinaram o contrato nos anos de 2015 e 2016 conseguem encontrar um custo da dívida mais barato, com taxas menores se comparadas aos juros aplicados naquela época. “O cenário atual é perfeito para o consumidor tentar renegociar as condições de crédito com o próprio banco, ou mesmo partir para a portabilidade”, afirma a advogada Daniele Akamine, pós-graduada em Economia da Construção e sócia da consultoria Akamines Negócios Imobiliários.
 
Para demonstrar a vantagem de o mutuário deixar a preguiça de lado e pedir ao gerente do banco uma revisão de seu financiamento, Daniele elaborou um estudo que compara o saldo devedor nas situações quando ocorre ou não esse tipo de renegociação.
 
A primeira simulação mostra o impacto da redução de 0,5 ponto percentual no custo efetivo total de um crédito de R$ 191 mil, concedido em 2016, num prazo de 30 anos pelo sistema SAC. Quem negociou uma condição melhor para financiar seu imóvel lá atrás conseguiu economizar, nesses dois anos, R$13.216 – figuras 1 e 2.
 
 

1.CONTRATO ASSINADO EM 2016

 

2.SE A REDUÇÃO DE 0,5 % FOSSE APLICADA DESDE O INÍCIO DO CONTRATO, EM 2016

Compra e Venda

R$270.000

 

Compra e Venda

 R$ 270.000

 

Financiamento Inicial

R$ 191.850

 

Financiamento Inicial

 R$191.850

 

Idade

38

 

Idade

38

 

Prazo

360 meses

 

Prazo

360 meses

 

Sistema

SAC

 

Sistema

SAC

 

Taxa de juros em 2016

10,3

 

Taxa de juros em 2016

9,8

 

Prestação Inicial

R$ 2.184

 

Prestação Inicial

 R$2.110

 

Valor total

R$ 514.260

 

Valor total

 R$ 501.044

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
Já se o desconto de 0,5% só for obtido agora, o cliente deixará de pagar R$ 73.963 até o final do contrato, além de ter o valor da prestação reduzida de R$ 2.100 para R$ 1.800 (figura 3). Para esse cálculo, foi considerado que o mutuário permaneceu na mesma instituição onde tomou o crédito e que a dívida vinha sendo amortizada desde 2016, com o pagamento das parcelas mensais. Fazendo a conta: economia vinda pela redução do custo da dívida com a nova taxa (514.260 - 413.197) amortizações feitas em dois anos (191.850 - 164.750) = 73.963.     
 

3.CONSIDERANDO A REDUÇÃO DE 0,5% EM 2018, APÓS DOIS ANOS DE AMORTIZAÇÕES
 

Compra e Venda

 R$270.000

Financiamento (após 2 anos de amortizações)

 R$164.750

Idade

38

Prazo (passados dois anos)

336 meses

Sistema

SAC

Nova taxa de juros em 2018

9,8

Prestação Inicial

 R$ 1.852

Valor total

 R$ 413.197

 
No próximo cenário (figuras 4. e 5.), o estudo da Akamines compara o que aconteceria se esse mesmo cliente, que conseguiu agora uma redução de 0,5% na taxa de juros, não tivesse interesse em diminuir o valor das suas prestações (R$ 1.852/mês), preferindo continuar pagando uma parcela em torno de R$ 2.100/mês para quitar o saldo mais cedo. A redução do prazo da dívida geraria uma economia de R$ 103.906 para o seu bolso (413.197 – 309.291 = 103.906).
 

CLIENTE QUE CONSEGUIU REDUÇÃO DE 0,5% NA TAXA, APÓS 2 ANOS DE AMORTIZAÇÃO
 

4.DIMINUINDO O VALOR DA PRESTAÇÃO

5.DIMINUINDO O PRAZO DO FINANCIAMENTO

Compra e Venda

 R$270.000

 R$   270.000

Financiamento Inicial

 R$ 164.750

 R$   164.750

Idade

38

38

Prazo

336 meses

200 meses

Sistema

SAC

SAC

Taxa de juros

9,8

9,8

Prestação Inicial

R$ 1.852 

 R$2.185

Valor total

R$ 413.197

 R$ 309.291

 

A última simulação trata da portabilidade e mostra a economia de um mutuário que vinha pagando uma taxa de juros até hoje de 10,3% a.a. Ao decidir mudar de banco, migrando seu financiamento para uma instituição que oferece 8,98% a.a, ele deixará de gastar R$ 91.435 com o financiamento do seu imóvel. Fazendo as contas: 514.260 (custo da dívida com taxa de 10,3%)  395.725 (novo custo da dívida, com taxa de 8,98%)  27.100 (amortização feita em dois anos) = 91.435.

 

 

6. SEM  PORTABILIDADE

7. COM  PORTABILIDADE

 
 
 

CONTRATO ASSINADO EM 2016, COM TAXA DE 10,3% a.a., APÓS 2 ANOS DE AMORTIZAÇÃO.
 

CONTRATO ASSINADO EM 2016, APÓS 2 ANOS DE AMORTIZAÇÃO, MAS AGORA COM TAXA DE 8,98% CONQUISTADA APÓS APORTABILIDADE.
 

Compra e Venda

R$ 270.000,00

R$ 270.000,00

Financiamento

R$ 191.850 (empréstimo original)

R$ 164.750 (valor do empréstimo após 2 anos de amortização)

Idade

38

38

Prazo

360

336

Sistema

SAC

SAC

Taxa de juros

10,3%

8,98%

Prestação mensal

 
R$ 2.184

R$  1.748,70 (novo valor da prestação)

Valor total da dívida ao final do contrato

R$ 514.260

R$ 395.725

Custo do Cartório

não se aplica

+ R$ 2.000*

Tarifa do novo banco para analisar a documentação

não se aplica
 

+ R$ 3.000*
 

(*) Valores aproximados, pois variam de banco para banco, para realizar a portabilidade.
 
A advogada esclarece, contudo, que o processo de portabilidade de financiamento imobiliário exige uma segunda análise de crédito pelo novo banco escolhido, além da reavaliação do valor do imóvel e registro em cartório. Daí a razão de o consumidor não considerar apenas as taxas de juros oferecidas no mercado, mas sim, o CET (Custo Efetivo Total, onde estão incluídas tarifas extras, como a contratação de seguros, manutenção de conta corrente e outras exigências da instituição). “Na dúvida, a recomendação é sempre procurar um especialista para simular todos esses cálculos e verificar qual das duas tentativas seria mais vantajosa: trocar de banco ou renegociar sua taxa de juros na mesma instituição financeira que concedeu o empréstimo original”, finaliza a advogada.
 
Para saber mais sobre a Akamines, acesse: www.akamines.com.br



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