Jaqueline Gomes
O sonho da casa própria faz parte da vida de muitos brasileiros. No entanto, nem sempre é possível adquirir um imóvel com recursos próprios. Uma das alternativas é o financiamento imobiliário, mas, com a valorização dos imóveis e o aumento das taxas de financiamento, cresce a preocupação sobre a renda necessária para adquirir o bem. Bancos utilizam critérios como comprometimento de renda, histórico de crédito e valor de entrada para aprovar financiamentos, o que impacta diretamente o acesso à casa própria.
De acordo com o advogado Ronaldo Gotlib, especialista em Direito do Consumidor os bancos utilizam critérios legais e contratuais para aprovar um financiamento imobiliário.
“Os bancos seguem a Lei 9.514/97, que regula a alienação fiduciária em imóveis, e resoluções do Banco Central como a CMN 4.656/2018 para análise de crédito, exigindo capacidade civil (maior de 18 anos, até 80-85 dependendo do banco, CPF regular e sem interdição judicial), regularidade fiscal (sem pendências graves no Serasa/SPC e comprovação de renda via IRPF, holerites ou extratos), além da análise do imóvel (matrícula atualizada, sem ônus como penhoras ou hipotecas, valor de avaliação compatível e localização aprovada). Nos contratos SFH ou SFI, avaliam risco de pagamento com capacidade de pagamento (prestação 30% da renda bruta familiar, ex: R$ 5 mil máxima R$ 1.500), score de crédito positivo (histórico em dia via Serasa ou Boa Vista), comprovação de renda (mínimo 3 meses de extratos, IR ou contracheques, com 20-30% de margem para autônomos), entrada mínima de 10-20% (pode usar FGTS em MCMV) e garantias como alienação fiduciária do imóvel e seguro habitacional obrigatório”.
O especialista ressalta que existe um limite de comprometimento da renda do comprador. “Embora não haja um limite legal rígido fixado por lei para o comprometimento da renda, em financiamentos habitacionais, os bancos seguem orientações do Banco Central que recomendam que a prestação não ultrapasse 30% da renda bruta familiar comprovada. Isso é uma prática interna para evitar inadimplência, especialmente no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ou SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)”, explica Ronaldo.
O advogado faz recomendações sobre os cuidados que a pessoa que vai adquirir um financiamento bancário deve ter. “Primeiramente, cumpre deixar claro que se trata de um contrato de adesão, assim qualificado pelo CDC, ou seja, o consumidor não tem o poder de questionar cláusulas contratuais e revisá-las antes de assinar o pacto, o que somente pode acontecer posteriormente, via processo judicial. O mutuário (devedor) deve observar sua própria situação de renda e de manutenção de renda a longo prazo, vez que os financiamentos habitacionais, de modo geral, atravessam décadas, e, em caso de inadimplência, os riscos de perder o imóvel e os valores nele investido são imensos. Fique atento para a metodologia de cálculos, Sistema de amortização constante, crescente ou price, vez que cada um deles é adequado para determinada situação financeira, a longo prazo do devedor. Observar o quanto irá pagar mensalmente, somadas todas as despesas do contrato, ou seja, parcela de amortização, juros, taxa de administração e seguro Por fim, deve analisar a possibilidade de quitar antecipadamente a dívida, amortizando parcelas futuras, o que impacta positivamente suas condições de evitar problemas no decorrer do prazo do financiamento. Uma dica, pesquise todas as instituições que ofertam financiamentos, a fim de optar pela que apresenta melhores condições de pagamento”, orienta.
Ronaldo Gotlib também orienta para o caso de o imóvel ir a leilão por inadimplência. Segundo o advogado, a lei 9.514/97, em seus artigos 26 e 27, trata do tema, de modo extremamente agressivo.
“Uma vez identificada a inadimplência, o devedor, deverá ser intimado, no exíguo prazo de 15 dias para pagar o que deve, sob pena de ver a propriedade do imóvel ser consolidada (retomada pelo banco). Após esse evento, o banco levará o imóvel a leilão no prazo de 60 dias, não havendo arrematante, haverá outro leilão, até 15 dias após. Se houver arrematante, em um desses leilões, o banco tem 5 dias para prestar contas ao devedor, da seguinte maneira: Existindo sobra de recursos financeiros, identificada como a diferença entre a dívida do mutuário e o valor da arrematação, o banco deverá entregá-la a este, caso contrário, ou seja, ainda restando saldo devido, esta quantia poderá ser cobrada do devedor. Caso não haja arrematante, o banco fica com o imóvel e a dívida é considerada quitada”, conclui.
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